FIDEICOMISOS DE CONSTRUCCION
6 TEMAS QUE LOS PROFESIONALES
EN CIENCIAS ECONOMICAS TENEMOS PRESENTES
///y deben ser conocidos por el
público inversor, por los profesionales actuantes y por los desarrolladores del
negocio inmobiliario///
Dr. Sergio Carbone
El
presente escrito es realizado con el objeto de hacer llegar a la comunidad de
negocios en general un pequeño punteo de 6 temas que, como profesional en
ciencias económicas convocan mi pensamiento cada vez que analizo un nuevo
emprendimiento o bien me encuentro estudiando la evolución de uno en marcha. El
punteo que aquí realizo no pretende ser abarcativo de todos aquellos puntos que
son de interés en momentos de reflexión pero representan los principales que,
como Contador Público, entiendo interesante sean de conocimiento de la
comunidad empresarial en general.
I.-
ACTIVIDAD DEL CONTADOR
Como
Contadores Públicos, conocedores de una “técnica contable” debemos registrar hechos
económicos, muchos de ellos con nacimiento en contratos/obligaciones entre
partes teniendo en cuenta su correspondiente encuadre legal.
Sin
embargo, pese a haber colocado en mi redacción primeramente al “hecho
económico” y en forma secundaria al “hecho jurídico”, creo más bien que la
contabilidad debe reflejar un “hecho legal con sustancia económica” y soportado
en esta (véase que es cierto toda vez que reconoce, por ejemplo, un crédito,
sustentando en determinado documento, con determinado deudor, a determinada
fecha.. etc), para luego, valuar dicho hecho económico utilizando nuestro
conocimiento en cuanto a Técnicas de valuación permitidas por las RT, la
técnica financiera (a los efectos de disgregar conceptos financieros implícitos
o explícitos, por ejemplo) y, por último, utilizar una técnica de registro
ordenada y sistemática para lograr exponer de forma resumida dichos datos en un
Estado Patrimonial.
Por lo
expuesto, entiendo que primeramente debemos adentrarnos en estudiar cual es la
sustancia legal del acto, en este caso, del contrato de Fideicomiso, de los
Bienes Fideicomitidos, de los contratos vinculantes entre las partes del
negocio y de todo otro documento que tenga impacto económico en el patrimonio
de afectación objeto de nuestro trabajo.
Para ello
será indispensable que toda acción de carácter económico (ya sea disposición o
integración al patrimonio fiduciario) se encuentre correctamente respaldado por
documentos que permitan asegurar la veracidad del acto y la participación de
cada una de las partes del mismo.
II.- DEL
FIDEICOMISO
El
Fideicomiso consiste en la separación o entrega de parte o totalidad del
patrimonio de una persona, física o jurídica, denominado FIDUCIANTE en este
ordenamiento, para ser utilizado con un FIN ESPECIFICO, por un TIEMPO
DETERMINADO y para ser entregado, CUMPLIMENTADO EL FIN O EL TIEMPO estipulado,
a una tercera persona denominada: FIDEICOMISARIO.
Si el
objeto del FIDEICOMISO es el uso del bien o su explotación, aparecerán
beneficios, los cuales pueden tener varios destinos como ser:
a.-
Ser liquidados a una Cuarta Persona a cada tiempo determinado: denominado en
este ordenamiento BENEFICIARIO
b.-
Ser capitalizados dentro del Fondo Fiduciario para realizar nuevas inversiones.
En esta
descripción se ha mencionado a:
Primeras
personas: Fiduciantes
Terceras
personas: Fideicomisario
Cuartas
personas: Beneficiarios
La “Segundas
Personas” intervinientes en el contrato son los Administradores del
Fideicomiso: en este ordenamiento se llama FIDUCIARIO.
Distribuidos
los roles de los intervinientes en este “contrato” resta agregar que, entonces,
el FIDEICOMISO no es más que una disposición de bienes con un objeto
determinado y un destino especificado, donde se determina quién va a ser el
Administrador de estos bienes, que deberá actuar como un Buen Hombre de
Negocios.
Por todo
ello, se puede ver que los bienes que recibe el FIDEICOMISO, en ningún
momento le pertenecen sino que, ya desde su fundación, tienen determinado quien
será el DESTINATARIO de los mismos, que puede ser incluso diferente del
destinatario de los BENEFICIOS que generen esos bienes.
Es en esta
característica que encuentro la principal diferencia con las sociedades
regulares que si tienen CAPITAL y un PATRIMONIO NETO. En las sociedades los
aportes realizados pasan a ser parte de un PATRIMONIO que le pertenece A LA
SOCIEDAD, la titularidad es un DOMINIO PERFECTO DE LA SOCIEDAD y esta puede
hacer y deshacer conforme el criterio comercial de su representante. Claramente
hablamos de un DOMINIO PERFECTO
En los
contratos asociativos del tipo del FIDEICOMISO, el bien entregado NO ES DEL
FIDEICOMISO, sino que es DEL FIDEICOMISARIO, quien no puede obtenerlo o
usufructuarlo hasta que SE DEN LAS CONDICIONES DEL PLAZO o DEL OBJETO DEL
CONTRATO; mientras tanto quien detenta la tenencia del bien lo hace bajo un DOMINIO
IMPERFECTO quedando este en cabeza del Fiduciario; solo habilitado para la
realización de los actos de administración conforme el límite establecido en el
contrato constitutivo.
Por ello,
reviste ser de gran importancia contar con copias certificadas del contrato de
fideicomiso, sus addendas y un compromiso firmado por EL FIDUCIARIO quién
deberá informar inmediatamente ante cualquier acto que implique una
modificación sustancial a las relaciones establecidas por el contrato original
o sobre el objeto del mismo.
III.-
PATRIMONIO NETO DEL FIDEICOMISO
Por lo
expuesto y siendo el FIDEICOMISO no es más que un PATRIMONIO DE
EXPLOTACION (desde el punto de vista fiscal), interpretado como un PATRIMONIO
CON DOMINIO EN SUSPENSO (desde el punto legal), siendo los bienes entregados
EN FIDEICOMISO (y no AL FIDEICOMISO, que en si NO ES UN ENTE), es un
dominio IMPERFECTO los aportes de los Fiduciantes representarán entonces un
PASIVO del PATRIMONIO FIDUCIARIO para con los FIDEICOMITENTES definidos o a
definirse en el contrato.
Es común
pretender exponer los mencionados aportes fiduciarios dentro del PATRIMONIO
NETO al igual que se lo hace con los entes societarios al fondear un capital de
riesgo. Esta práctica corre con el riesgo de NO EXPONER claramente la realidad
de que dicho patrimonio, debe ser entregados a FIDEICOMISARIOS que en sí, son
acreedores a largo plazo del FIDEICOMISO representando sus acreencias un bien
determinado o determinable el que, en la mayoría de los contratos, se encuentra
perfectamente especificado en sus características y es el encargo al FIDUCIARIO
que proceda a su cuidado y administración hasta que se dé la condición de
obligatoria entrega a los FIDEICOMISARIOS.
IV.- UN
FIDEICOMISO PUEDE TENER PATRIMONIO NETO
Entiendo
que son pocas las situaciones pero pueden darse en la práctica
1.- Las viejas Reservas por Revalúo Técnico (claramente hoy es imposible esto)
2.- Por acumulación de Resultados
dado que por contrato el FIDEICOMISO bien puede haber dispuesto acumular una
proporción de resultados por “x” cantidad de años, hasta asegurar que no serán
utilizados para cubrir pérdidas futuras, por citar un ejemplo
Mientras
en Fideicomiso mantenga la situación de reservas para resultados líquidos y
realizados acumulados en ejercicios anteriores y no se encuentre obligado a su distribución
inmediata, estos formarán parte del PATRIMONIO NETO del CONTRATO DE FIDEICOMISO
hasta su aplicación contra futuras pérdidas o bien distribución a quienes
fueran designados beneficiarios en sus utilidades.
La situación
aquí descripta obliga a estudiar detenidamente el contrato de fideicomiso dado
que en negocios con ciclos económicos muy pronunciados y alta incertidumbre, es
prudente pautar un porcentaje de reserva obligatorio de las utilidades
obtenidas para hacer frente a futuras contingencias de modo tal que el
FIDUCIARIO no se vea obligado a solicitar fondos a los fiduciantes para hacer
frente a un déficit presupuestario temporario. Los contratos que contienen cláusulas
de este estilo suelen también estimar un porcentaje máximo de reservas
patrimoniales las que, alcanzadas dicho valor, serán puestas a disposición en próximas
asambleas.
De esta
manera, se asegura tanto la salud financiera del negocio fiduciario, como
propone un límite a la capacidad de reservas fiduciarias protegiendo a los
inversores que no poseen la capacidad de formar voluntad en reunión de
beneficiarios.
V.- LA
CONTABILIDAD FISCAL NO ES LA UNICA CONTABILIDAD
Entiendo
que, dado que AFIP pretende y seguirá pretendiendo emular los Fideicomisos incluidos
en el Art. 69 de la Ley 20.628 en cuanto a su tratamiento tributario a tipos
societarios regulares y siendo que NO EXISTEN NORMAS CONTABLES APLICABLES A
ESTE FORMATO DE NEGOCIO, tal como sucedía antiguamente cuando no existía la RT
22 en cuanto a Actividades Agropecuarias, cuando requerimos confeccionar
estados contables (si es que se quisiera llamarlos así) estos suelen realizarse
conforme las valuaciones, resoluciones, normas e interpretaciones fiscales, a
los fines de determinar los impuestos que alcanzan al mismo.
Creo que,
como práctica contable está bien, es útil y hasta, mas ininteligible para el
“lector”, pero sin embargo propongo no olvidar que, a mi criterio, debemos
basar nuestra práctica profesional en lo que expongo en punto I.- ACTIVIDAD
DEL CONTADOR ; esto es: recordar que representamos un hecho legal de la
forma que más fielmente entendemos pueda conducir y ayudar al lector a tomar decisiones
sobre dichos estados para lo cual la técnica contable, las mediciones y la exposición
de los datos que utilicemos debería ser la reglamentada por las RESOLUCIONES
TENICAS emitidas por la F.A.C.P.C.E. aprobadas por el Consejo Profesional de la
Jurisdicción de Actuación del Profesional Contador Público, con sendas notas al
juego de estados contable.
La información
confeccionada de esta forma asegurará a cualquier lector el marco normativo
bajo el cual se encuentra confeccionada y, bajo su conocimiento, permitirá
realizar los ajustes que se requiera a los fines tributarios o bien cualquier
otro objeto de análisis económico o financiero.
Antes de
pasar al siguiente punto entiendo útil resaltar que en cuanto a INFORMES DEL
FIDUCIARIO, y si queremos compararlos con lo actuado en sociedades regulares,
estos son similares a las MEMORIAS DE LOS ADMINISTRADORES SOCIETARIOS, es
recomendable incluir, al final del informe, el estado de situación patrimonial,
estado de evolución de patrimonio neto, estado de resultados y estado de flujo
de efectivo con notas y anexos de manera tal que, la literalidad de la memoria
y su referencia numérica pueda ser comprobada en un juego armónico, sintético y
coherente de información expresada de manera uniforme y bajo un “lenguaje común”
VI.- A LA ESPERA DE UNA RESOLUCION
TECNICA
En lo
particular entiendo que los Fideicomisos hoy viven una situación similar a la
que presentaban antaño las empresas agropecuarias o bien las cooperativas,
entes sociales que desde no hace mucho cuentan con una Resolución Técnica que
entienda la particularidad de la explotación y del ente a los fines del una
fiel exposición de su situación patrimonial y financiera.
Es cierto
que cada contrato de fideicomiso encierra un “negocio” y que conforme se
entienda este “negocio” encontraremos una Resolución Técnica que se ajuste al
requerimiento del patrimonio bajo expresión. Pero no es menos cierto que las
particularidades de estos contratos obligan a los profesionales en ciencias económicas
a enfrentarnos a situaciones “hibridas” obligándonos a tomar una decisión con parámetros
no siempre definidos.
Para
expresar el punto solamente debemos repasar en bajo qué resolución técnica representaríamos
la situación patrimonial y financiera de un Fideicomiso de Garantía el que, por
definición, no tiene fines de lucro. Y si a esta reflexión agregamos que, en disposición
de este patrimonio y para hacer a su mejor administración, el fiduciario está
habilitado para explotarlo en orden de hacerse de fondos para su mantenimiento
y custodia. Cambia el objeto del Contrato?; pasamos a trabajar con un patrimonio
que tiene fines de lucro? Hasta donde llega el concepto de Capital o Pasivo en
los Fideicomisos? Todo aporte fiduciario reviste el carácter de pasivo o
existen aportes que, por contrato, puede ser prenda de acreedores privados por
lo que, económicamente, es el capital del PATRIMONIO FIDUCIARIO y este debe ser
expuesto en similar carácter?
Entiendo
que estas son las cuestiones que una RESOLUCION TECNICA debe tratar a los fines
de brindar un soporte homogéneo para valoración y exposición de la situación financiera
de estos contratos de especial tratamiento contable y tributario.
Dr. Sergio Carbone
Contador Publico (UBA)
www.sergiocarbone.com.ar
carbonesergio@gmail.com
Tel: 4362-9602
Cel: 15-6660-9889
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